二三线城市限购 开发商还往哪里跑

7月12日，新“国五条”在国务院常务会议上被掷地有声的抛出，其中“房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，是“国五条”中最为引人注意的。一旦这些必要的限购措施实施下来，那些不限购的城市或现如今一线城市房地产交易冷清的局面，而那些因为一线城市被限购而撤资去二三线城市开发房地产的开发商又将如何面对这样的场景，是继续往其他不限购的城市“跑”还是原地“守株待兔”？笔者将试作以下分析。

一、限购政策扩至二三线城市纯属意料之中

从去年下半年限购政策实施以来，房价依然看涨，但涨幅指数大的不再是我们看到的北京、上海等一线城市，相反，“名列前茅”的都是二三线城市。以6月数据为例，根据中指研究院发布的“百城价格指数”的报告显示，6月住宅价格环比5月涨幅居前的城市分别是：郑州、长春、淮坊、洛阳、新乡、淄博、兰州，涨幅皆在2%-3%之间。另有吉林、聊城等20个城市的涨幅在1%-2%之间，哈尔滨、宿迁等48个城市的涨幅在1%以内。很明显，上涨的以二三四线城市为主。

笔者以为当去年限购令出来时，一方面限购令的质疑声不绝于耳，另一方面一些开发商因为考虑到“限购令”是违法《物权法》的，其抑制效果是短暂的，为了保证其资金链的延续性，就将开发目标便开始了向二三线城市的转移，事实我们也看到了一些大品牌在二三线城市开发的楼盘销售火爆。很多被限购城市的老百姓都蜂拥而至，南京句容的碧桂园凤凰名城就是一个典型的代表，开盘当天一天尽卖2000套房，南京千人看房团挤爆凤凰城，其“不限购”的优势吸引了全南京人的关注。其实，开发商当看到二三线城市因为不限购而销售火爆之时，就应该考虑到这阵势必然会引起社会的热议，而且就目前整个宏观调控的方向和房市调控政策的力度而言，处处围堵的调控政策，只会更加趋紧，开发商现在想有机可趁很难。

二、开发商要做好“御寒”准备

严厉的房市调控政策目前还没有收尾的迹象，宏观调控政策中紧缩的货币政策也在考验着房企的生存之道，近日笔者发现一些大型的房地产业开始涉足房产外的“第二职业”，进军足球圈、开矿、做药、拍电影……这与以往一些行业知名或领先企业纷纷出现在房地产业的榜单中形成了鲜明的对比，可见房企“去房产化”的信号正在释放。

笔者以为，房地产调控的目的是促使房地产业转型升级，走向健康轨道，如果这些大的开发企业最终都向“去房产化”的方向奔去，最后支撑房地产业健康发展的重担将落到那些小的开发企业“肩膀”上，可以想象，一个没有中流砥柱的房地产市场将如何迎来“春天”，况且我们的城市化进程还在继续，房地产业至少还有20年的发展前景，岂能就此断送。笔者建议，就目前的形势来看，开发商应该更多的考虑到是自己品牌和投资方向的定位，在此次房市调控“风暴”未结束前，不能再简单的往不限购的城市去“钻空子”，否则开发商的资金可能会落空。然，开发商要在房地产开发上另谋出路，可以去做特色地产，高端地产，做适合老百姓居住需求的住宅，同时不断提升产品质量，积极创新，提高自己的品牌效应，这也是整个房地产业提高行业集聚度的关键。

三、限购政策在的蔓延需谨慎

笔者对限购令的执行一直都不看好，毕竟这不符合市场经济规律，遏制了真正的刚性需求，但是现在限购政策的“大摊子”正在向铺展开来，这种强制性的干预政策，让笔者联想到计划经济凭票购物的年代，无论你有没有刚性需求，全部按规定办事。所以限购政策对于“患病”的房市就如一剂麻醉针，只要房市的“病”一发作，就打麻醉针，不断循环，且药量越来越大，至于我们中医中的基本诊断方法望、闻、问、切已经完全被抛开了。

目前，35个大城市房屋库存相当于3个月销量，而到今年年底，库存将上升到相当于7个月销量。这势必会迫使开发商降价，但这种被动式的降价措施不是房市调控所需要达到的效果，也不利于房地产市场健康发展，限购政策的蔓延还需谨慎行事。

综上，坚挺的房价使限购成为了房市调控主要手段，随着二三线城市限购箭在弦上，也在暗示房市调控政策不会放松，此时开发商的“行动”应以稳为主，以退为进，提高产品质量，保证产品与价格的同步性，这将更利于其自身的发展。