非常时期:开发商扛上半年是不是没问题?

向上，还是向下？对于2011年的房价，这是个问题。

在持续的政策调控压力及传统淡季的影响下，部分城市的楼市交易已遇冰点，量缩会否换来价跌的空间？去年实现销售大丰收的各大房企，在今年这个政策严冬，是继续“死扛”？还是会终因顶不住资金链压力而举起降价大旗？有数据显示，仅今年1月，部分开发商通过境外发行高息票据和信托已融资超过160亿元。

但持续收紧的银根和高昂的融资成本会否成为最终压垮房价的那根稻草？

“别不懂装懂了。学学看报表。我不想给你当老师教基础课！”2月11日，在人们还沉浸在春节氛围当中时，华远地产董事长任志强忍不住通过微博和北京律师马光远(博客)打起了嘴仗，争论的焦点是开发商的资金链。

任志强的观点是现阶段开发商资金无虞。“去年到位资金7万多亿（元），才投资了4万多亿（元）。咋就没钱了呢？”而马光远则称任志强偷换概念，这是“任志强经常的欺骗伎俩”。

任、马两人的嘴仗，在通过两人合计超过300万的粉丝传播后，立即成为最近几天网络上最为热闹的问题。开发商究竟差不差钱？其现有的资金到底可以支撑到什么时候？最关键的是，房价何时会降？

去年房企业绩大幅增长，房地产开发企业资金来源达到72494亿元，而今年年初，即有不少房企不惜高成本融资，据统计，今年1月，部分房企境外融资额超过160亿元。一方面高筑墙，一方面广积粮，业内人士推测，以房企的资金状况，支撑6个月以上不会有太大问题。

大佬微博“激战”

让任志强认为现阶段开发商资金雄厚，没有断链压力的是国家统计局今年1月17日发布的《2010年房地产市场运行情况》。根据国家统计局统计，2010年，房地产开发企业资金来源72494亿元，房地产开发投资48267亿元。

任、马二人的微博嘴仗，便是由对国家统计局数据的不同理解引发。马志远把任志强所说的7万多亿元到位资金称作“任志强经常的欺骗伎俩”。

马志远认为任志强是在偷换概念，他表示国家统计局明明说的是开发商的“资金来源”，而任志强称之为“到位资金”，然后又把“到位资金”偷换成开发商的现金流。

他在微博中公开回应任志强：“买地的9000多亿（元）你减去了吗？开发商这一年不还贷了？没有别的支出了？亏你还是董事长，起码的财务知识你懂不懂？”任志强则说，到位资金减去完成投资额后的余额是现金流，购买土地款列在完成投资中计算，早就一并扣除了，还贷时到位资金时已扣除完了。

业内：房企可撑6个月

任志强和马光远对国家统计局《2010年房地产市场运行情况》中部分数据的不同解读，目前尚属于一家之言。由于大部分在A股、H股上市的房地产商尚没有公布2010年年报，所以我们尚无法通过公开的财务数据，了解开发商资金链的切实情况。不过，根据去年开发商的销售额、新开工量、购地量以及公开的融资数据，外界仍然可以大致了解开发商目前的财务情况。

正略钧策管理咨询合伙人薛迥文说，从他对部分地产企业的调查来看，开发商的实际财务情况和国家统计局统计的数据比例比较一致，整体的财务状况要强于去年同期。

中原地产研究中心高级研究经理刘渊也介绍，去年四五月份，中原地产曾根据开发商2009年的年报和当时的月度销售额，对万科、金地、中海 (论坛 新闻)在内的10家标杆房地产企业的资金链状况进行测算。结果是按照去年4月份时的销售量，这些公司的资金至少可以维持6个月以上。

去年9月份后，大部分开发商的销售表现要远远好于去年四五月份，万科、保利 (论坛 新闻)等开发商更是取得了月销售100亿元的佳绩，因此今年开发商的财务状况要好于去年。业内认为即使未来开发商的销售额重新回落到去年四五月份的水平，现有资金支撑6个月以上，也不会有太大问题。

银根收紧成大“变数”

但是，仅凭目前所掌握的资金，并不足以保证开发商的资金链无忧。薛迥文认为，银根的收紧以及正在进行的房地产宏观调控都会让今年房地产企业的财务状况变得艰难。

根据上海yiju 房地产研究院综合研究部 《2010年房地产行业年报》，2010年，房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，同比增长28.4%，创下近10年来土地成交量新高。完成新购置土地的开发，显然会让开发商较往年增加开支。

薛迥文说，由于土地政策越来越紧，新购置土地必须在一年内开工，因此开发商在今年初就可能需要筹措资金解决项目的开发资金需求。另外，在银行开发贷收紧后，到期的开发贷很可能不会延期或者批准新的开发贷，开发商因此也会面临较大的还贷压力。

带给开发商财务压力的，还有可能越来越严厉的宏观调控政策。去年以收紧开发商资金链为基调的房地产调控政策，今年可能会进一步加大力度，比如增加对开发商土地增值税的预征率。

ZG指数研究院副院长陈晟认为，未确定的金融贷款政策，是悬在开发商头顶的“达摩克利斯之剑”，成为增加房企财务压力的不确定因素。他说，不仅是开发贷的收紧问题，由于今年的信贷总额未确定，与之相关的开发贷、购房按揭贷款额度也均未能确定，这会进一步增加开发商财务上的不确定性。

在2008年时，曾有部分开发商通过占用包括建筑商在内的供应商货款来应急。但薛迥文认为，今年这一渠道也会“此路不通”。原因是整体银根收紧的情况下，上游和下游的部分企业也会趋向资金紧张。

部分开发商提前“找钱”

ZG房产信息集团联席执行总裁丁祖昱给出了多年来对楼市最悲观的预测：“楼市开始进入速冻期，时间将持续半年到一年，限购真给力啊，中低档物业价跌量平，中档物业微跌量缩，高档物业价平量无，一、二、三线城市全受影响。”

陈晟表示，由于限购令的存在，部分开发商甚至在降价后也可能遇到房子卖不出去的情况，因此必须在市场调整前及时卖房，才能确保资金的安全。

不过，他们的看法并没有得到广泛认同。刘渊说，受限购令影响的主要是一线和部分二线城市，大部分二三线城市旺盛的刚性需求仍然可以帮助开发商获得较高的销售业绩。

无论如何，在市场趋势未见明了之际，开发商对资金压力的担忧正步步升级。keerrui研究中心总经理程啸天预计，在今年的四五月份就有可能会出现大规模的降价促销潮。

但是，大幅度降价并不是开发商所愿意的。这使得很多开发商在年前就做好准备，早早地开始着手解决资金问题。

2月11日，多位上海移动的客户收到了一则自称是 “中国平安毛经理”的短信。短信称，平安信托力推的睿石19号全功能房地产信托基金，拟投向金地、绿城、雅居乐、富力等知名开发商的优质项目，率将超过10%。

同策房地产研究咨询机构统计，仅今年1月，部分开发商通过境外发行高息票据和信托融资超过160亿元。程啸天说，内地各类房地产投资基金也在向开发商输送资金，这使得开发商在部分短期借款到期后，仍然有足够的民间借贷注入。

薛迥文说，开发商愿意付出高额融资成本，一方面是为了减轻短期还款的压力，确保资金链不断，另一方面也是赌后期房价和利率的双重上涨可能。

供需关系

任志强潘石屹(博客)齐称商品房供给“饥渴”

春节前“国八条”出台后，市场各方以微博、博客等为平台，对“后国八条时代”楼市的走向进行了激烈的争辩。

近日，中欧国际 (论坛 新闻)工商学院教授许小年发布一条微博指出，政策多变，地产商谨慎观望，开发速度放慢，从而导致未来供给下降。随后，华远地产董事长任志强在自己的微博上对许小年(博客)的观点进行了转载，并同样表示未来楼市供给将下降。而SOHO中国董事长潘石屹几乎在同时也撰文担忧近期商品房供应下降，以及土地供给下降导致的未来商品房供应紧张。

上半年商品房供给吃紧

新“国八条”出台后，鉴于政策走向观察的需要，开发商重陷观望，推盘谨慎。

以北京为例，截至目前，2011年预售住宅项目合计为7个，分别为1月的6个和2月至今的1个。而2010年12月为73个，去年1月与2月分别为43个和12个。

对此，北京中原三级市场研究部总监张大伟向《每日经济新闻》记者分析认为，目前的供应情况，首先缘于去年12月1日北京开始实施的预售资金监管政策，这一新规透支了大量原本将于今年一季度上市的房源；另一个主要原因就是新“国八条”直接影响了开发商节奏。比如北京原本预计在2月开盘的19个项目中，半数都已明确延后开盘。据预计，2月北京开盘项目不足10个。

张大伟表示,目前的住宅供应荒仍将持续一段时间，预计上半年的供需比可能相比2010年更加紧张，而下半年，伴随调控政策走向的稳定和去年下半年所供应土地完工的住宅的陆续上市，下半年的供应将会明显增加，届时房价是否会调整，主要取决于政策的落实及持续力度。

潘石屹：担心土地供应吃不饱

除了短期内商品房供应存在担忧，近日潘石屹在一篇名为《2011年的展望》的博文中，对于时下土地供应饥渴，从而可能催生未来商品房供应紧张的问题也表达了担忧。

他指出，近段时间以来各地频发的旱灾使得18亿亩红线问题更为突出与敏感，这可能促使政府在土地供应方面更趋谨慎，从而影响住宅土地供应量预期；其次，他认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例 （草案）》，即新拆迁条例的颁布到各地方实施细则的出台，再到在新的拆迁条例下实施拆迁，在这大约半年的时间内，土地供应面临断档,从而直接影响到一年后房屋的供应。

开发商谨慎观望

几乎在同时，许小年也在微博上称，“政策多变，地产商谨慎观望，开发速度放慢，未来供给下降”。任志强也说，未来供给会下降。他进而对此解释说，从2010年建设指标的月度变化来看，去年8月以来商品住宅新开工面积同比增幅逐月减小，2010年11月单月新开工面积同比出现负增长。

任志强还透露，近日某银行的行长邀请几个地产商讨论“国八条”之后的地产形势，结果所有人得出的结论都是市场供不应求的局面并不会因限购而得到根本改善。