如何放心购买法拍房

目前参与购买法拍房的朋友普遍采用两种方式，一是全程自己亲自处理，二是寻求第三方法拍服务机构代为处理。使用第三方法拍服务机构的方式自然没有太多好说的，一般法拍业务的服务都是覆盖整个流程的，客户只需要选房并且做好资金准备工作就好了，其他的工作都全由服务机构来完成，比较适用于精力时间都不充裕或者希望购房更有保障，以及不想亲自办理等等类型的客户。而全程自己DIY则适用于自身精力时间都比较充裕，并且具备一定法拍房知识储备，能够接受法拍房风险的这类客户，这样办理的首要优势肯定是成本较低，其次就是能锻炼自身的能力，毕竟法拍房的购买也是一件比较复杂的过程。
本期我们主要针对那些愿意自己DIY的朋友，来介绍一下购房买房的整个流程：

【步】法拍房的挑选

购买法拍房的步其实和购房其他住房都差不多，那就是选择的适合自身需求的房产。
通常我们会按用途来分，基本可以分为：自住型、投资型，以及自住+投资复合型。对自住型来说，可能会更关注房源当前的具体细节，比如交通情况、周边配套、小区物业、停车状况、房产楼层、户型、朝向、装修等等，而投资型则会关注更多更广泛的信息，比如当地发展、近期政策、房产趋势、租房市场情况等等。因为不同的需求所关注的房产类型有可能是完全不同的，所以在选择房产时一定要根据自身的需求来选择。
根据这几年的法拍房统计数据，我们能明显发现法拍房市场的上拍数量是逐年增加的，以成都为例，每日的平均新增法拍房源数差不多达到50-100套，的时候一天上拍房源数超过200套，这对购房者来说，可选择的房源范围是很大的，感兴趣的朋友可以使用致享融进行查阅。

【第二步】法拍房的调查

法拍房由于其信息的极度不透明，所以才会在购房后出现不少的后期问题，比如高额税费、无法过户、没有学位、不能入住等等。要想避免这些麻烦，最直接的解决方案就是对所选择的房产进行一次彻底的调查，可以说对法拍房产的调查越全面，后期的问题就会越少。
一般来说，法拍房需要调查的范围包括：房产建筑本身的情况、房产周边的情况、房屋占用的情况、房产拍卖的原因、拍卖案件的情况、房屋产权的情况、户籍学位的情况等等，而对投资型的朋友来说，当地政策、市场情况、当地租金等等也是需要调查了解的，而这一切并不能完全依靠法拍房的公告信息来获知。
对个人来说，法拍房的调查是特别费精力的，因为法拍房的调查内容确实比较多，但只有完善的调查才能保障后期事务的正常开展，所以一定不要忽略。
这里需要说明的一定是，学位的调查通常是最为困难的，由于学位并不是一个可以公开查询的信息，如果要明确调查可能还要涉及对周边学校的访问，即使是法拍服务的机构也大多不会保证学位的调查结果。

【第三步】法拍房的准备

当我们选择好中意的房产，并且通过调查确定该房产没有严重的瑕疵以后，我们就要进行购房的准备工作了。
首先要确定自己是否有购房资格，因为目前不是所有城市的法拍房都不限购，比如深圳、广州等城市就是限购的，而北京有极少数房产是可以不限购，但大部分房产是限购的，如果我们在购房之后才发现自己没有购房资格，这个问题是很严重的，所以准备工作的步就是确认自己的购房资格。
其次是要将相关资料和资金准备好，特别是资金这块。由于法拍房首先需要支付保证金才能进行竞拍，而竞拍成功后基本需要在10个工作日内支付完全部的竞拍款，这就要求有足够的资金，并且能在短时间内到位，这对于要进行资金操作才能购房的朋友是个不小的考验。
当然，法拍房也是可以办理按揭贷款的，其房贷政策同当地的商贷政策相同，但是由于资金支付时间较短，建议需要办理按揭购房的朋友，一定要在参拍前将自己的贷款资质做预审，还是多找几家银行同时申请，至少存在备选方案更为靠谱。

【第四步】法拍房的竞拍

从第四步开始就算是正式进行法拍购房阶段了。
通常法拍房从上拍到开始竞拍有一个来月的时间，我们可以在法拍房上拍以后就开始报名，直到结束之前都可以进行报名。对于有经验的竞拍者，通常不会过早的报名，毕竟这样会有一些负面的影响，比如资金利用率不高，暴露自己对购房的意图、拉高竞争价格等等。
报名需要先支付一定的费用作为参与竞拍的保证金，保证金一般是房产估值的10%左右。
在保证金支付成功后，我们就正式拥有了竞拍资格，在法拍平台也会获得一个相应的编号。
整个竞拍的过程其实是一个同其他竞拍者博弈的过程，所以这一步还需要有一定的竞拍常识，不能盲目的出价，更要控制好自己的底价，切不可激情出价。在法拍房的竞价环节曾多次出现竞价失误的案例，大家一定要警惕！

【第五步】法拍房的支付

竞拍成功以后，之前支付的保证金就会作为竞拍款的一部分支付给法院，而剩下的部分需要在规定的时间内支付到规定的账户。
对于需要办理按揭的朋友，竞拍成功后的步应该是尽快联系之前预审银行的担保公司办理阶段性担保，从而获得按揭贷款。由于法拍房是需要在未获得房本的情况下获批按揭资金，所以这里的阶段性担保是必须要要做的，无论是自己办理还是委托第三方办理都不能省掉这个步骤，而阶段性担保也是需要支付担保费用的，通常在贷款额度的2%-3%。
在准备阶段时候，我们提到多做几个预审，也是担心在这个步骤中，如果有银行拒绝批款，那么还有备选方案可以用，不然10个工作的支付时间很快就到期限了。
这一步对于全款购房者来说，基本没有太大的问题，只要不错支付期限就好了。

【第六步】法拍房的过户

法拍房的过户是个比较麻烦的事情，其中涉及到法院解封、机构解押、缴税过户等多个环节，关于这方面的介绍，我们之前曾专门有一篇文章做了详细说明，感兴趣的朋友可以自行查阅致享融之前的文章。
在法拍房办理过户的过程中，前期的解封和解押主要是由法院来完成，之后的缴税过户才是自己来跑，其中需要注意的情况主要有，多次查封和多次抵押会影响过户时间；先行垫付的税费是可以申请退税的，但需要注意时间，一旦错过时间，可能会由自己承担；办理过户需要带好相关资料，不然来来回回会折腾很久等等。

【第七步】法拍房的入住

过户完成以后，房本也拿到手了，接下来的事情就剩下入住了，这一步虽然是最后一步，但也有可能是整个法拍房的交易中最难完成的一步。
在前期的调查中，也许我们的调查是已经空置的，或者是已经和现在的占用者达成了一致协议，比如多久就搬出腾空，但往往现实中却会有不少的意外情况，致享融在处理法拍房腾退的过程中就曾遇到过：竞拍以后重新装修的；腾退时出现租房协议的；有老人占用不愿腾退的；以各种借口找麻烦的等等情况层出不穷，所以我们得出一个结论，那就是只要没有腾退入住进去，什么情况都有可能发生。
如果出现上述的问题，那么对买受人的能力就是极大的考验，完全依靠法院的腾退协助是不靠谱的，之前有个客户自己拍下法拍房以后，由于占用者不腾退，导致一年来一直不能入住，前前后后多次要求法院协助，都未取得进一步的进展，后面找到致享融帮忙，才在2个月内完成了入住，但花费的成本却远高于法拍服务的费用。
通过上述对法拍房购买全流程讲解，相信对于希望购房法拍房的朋友来说应该有了一个基本的概念，无论是采用何种的购买方式，一定要对法拍房做完善地调查，并且具备可以承担法拍房相应风险的能力，切不可盲目参拍！正所谓，法拍房有风险，参拍须谨慎！