壹房东郁翔：万科华润之争 本质是地产转型

近，万科与第二大股东央企华润集团的股权分歧，再一次把万科推上了舆论的风口浪尖。这也是继去年宝能野蛮人强势举牌万科之后，一年内万科的第二次股权之争。从目前网上的舆论焦点来看，人们关注的无非是万科与华润谁胜谁负，然而，在这里，小郁看到的，却是另外一个问题。

这无疑是万科地产大佬转型之路上的又一次挫折。

事实上，万科谋求转型已经不是次，早见诸报端，应该也是几年前的事了。

万科谋求转型由来已久

“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”，万科企业股份有限公司董事会主席王石表示，很担心下一个倒台的就是万科，转型仍不明朗。

王石表示，万科现在仍然困惑于企业下个十年的转型问题。“我们讨论了八个月，到现在都没有弄清楚。到年底是不是有一个结果也不知道”。

不到一年，2015年5月13日，一则重磅消息震惊业内：万科与万达要一起合作了！

2015年5月14日上午，万科与万达合作发布会在京举行。据报道，此次合作将是一场长期性合作，万达、万科未来将在国内和海外市场，联合拿地、合作开发。由万达投资项目中商业部分，万科开发项目中住宅部分。

此后不久，宝能野蛮人开始大规模入股万科，万科转型之路出现了变数，舆论的焦点变成了举牌之争。

万科华润之争

不只是股权之争

关于此次分歧，万科高层也多次发声，绑定深铁，关乎万科未来。支持的一方认为，深圳地铁具有性，具有跨地域扩张能力，有外地项目(包括非洲)，同时也是国内地铁运营企业中运营能力好的，对于万科未来的转型是有帮助的。

而去年万科将野蛮人拒之门外，究其原因，也只有一个，野蛮人宝能集团对万科品牌转型帮助不大。

孰是孰非尚未可知，相信，许多人也只是抱着看热闹的心情来看万科的这几出闹剧，不过，地产转型，早已是势在必然。

从万科开始

划分地产新时代

数据显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市规模化时代已经过去，购房需求基本得到满足，市场增速放慢，部分城市甚至开始下滑，行业利润率持续下滑成为“新常态”，房企开始倒逼自己进行转型。

而在这一轮转型当中，以“轻资产”模式规避风险，从赚取资产（重资产模式）走向赚取增值服务；并横向降低拿地成本和融资成本，规避投资开发风险，优化市场资源配置；强化品牌价值，抓住消费者客户成为万科等大牌放弃的首要选择。

而反过来看万科华润的这一轮股权之争，我们发现，这里面就涉及到了土地交易，以及深圳地铁的资源整合。

华润反对很简单，毕竟涉及到自身利益，而万科在下的这盘棋，其实本质就是转型之路的下半场。