多地土地使用权“撞限” 大连什么情况

本市首批40年商用地使用权2032年到期，一批住宅用地2062年到期

连日来，温州部分市民因土地使用年限到期或即将到期，面临要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证的遭遇，在社会各界引发热议和关注。青岛等城市也爆出部分20年土地使用年限到期而引发市场波动的情况。记者了解到，大连1992年实行国有土地挂牌出让，首批商用地将在2032年到期，一批住宅用地则要到2062年到期。市民不必为此焦虑。

首例过期案例在青岛市    2009年310户“撞限”，暂无细则

近日，温州市民买卖二手房因土地使用权到期而无法完成交易，使我国房地产领域涉及的根本性问题——土地使用权期限再次成为热点。随着深圳明确时间节点前后区别对待政策后，更多市民担忧房子以后要不要补交大额土地使用权出让费用。

据媒体报道，首例土地使用权过期的案例，发生在几年前青岛市黄岛区的紫金山和阿里山小区，中国土地勘测规划院地政研究中心主任唐健撰文介绍，青岛市黄岛区的阿里山小区的土地大都是在上世纪80年代末出让的，其出让时由于缺乏统一规定，出让年限较为随意，分别为20年、30年、35年不等。阿里山小区一共有5071户业主，其中310户业主的房屋土地使用权于2009年6月30日到期。目前，这两处土地使用期“撞限”的小区尚未解决土地使用权的难题，但并不妨碍小区的出售和租住。当地不动产登记中心工作人员表示，目前还没有相关政策处理这一问题，无相关细则。

看政策：本市土地使用权短年限40年

1992年挂牌出让，早2032年到期。“大连应该不会出现20年土地使用产权的情况。”大连市房地产经纪人协会会长袁国钰说，土地出让大都是各地自行组织实施，具有一定灵活性，因各个时期的历史政策都有所不同。大连和温州也不必具体类比。

1992年 9月，大连市颁布实施《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》，对国有土地正式启动挂牌出让。该办法对土地使用权出让高年限依照用途进行了五类情况的确定。

居住用地70年

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年

工业用地50年

综合和其他用地50年

商业、旅游、娱乐用地40年

按该办法设定年限推算，首批商业用地的土地使用权到期是2032年，住宅用地则在2062年到期。按照大连城市发展的现状来看，城市的改造和住房的更新换代，一般不可能超过70年。所以，目前市民不用担心补交土地出让金的问题。截至目前,国家层面尚未出台关于出让土地续期的实施细则，也没有对出让土地使用权续期出让金收取标准作出规定。估计大连也只能等待国家出台具体标准进行执行。

大连人买二手房更看重“房龄”  超过10年，办理商贷比较困难

现在本市二手房成交量较大的部分是房龄在五年以内的次新房，其次是房龄在十年左右的房子。目前，二手房市场房龄在10年以内的房子成交集中，占据了市场份额的45%左右。市场上房龄20年以上的房源在整个成交量中占比不到10%。不过，在1997年、1998年之间，大连市内集中开发了几个大型社区，这类房源在二手房市场的交易比例还是比较大的。如果不是教育房，即使是中心地段，大龄二手房的价格要比同地段的次新房价格低20%左右。

目前，大连多家银行对15年以上的老房子贷款是有限制的。一家国有银行的工作人员告诉记者，其实，房龄超过10年，办理商业贷款就比较困难了。 2000年之前建的房子贷款申请都不太容易通过审核。为了防控风险，银行在对房龄较长的二手房发放贷款一直是有限制条件的，包括会降低贷款额度、减少贷款期限等。不过，银行对这类房源也是区别对待，权衡房龄的同时也要考虑借贷人的经济能力。如果贷款人的还款能力非常强，银行也许还会放宽贷款期限。

【特别提醒】房产证登记时间不是房子“生日”

大连市内一些相对较旧的小区，连业主自己也不清楚房子的真实岁数。不少市民认为，房产证上的登记时间就是房屋建成的时间，并以此算出房龄。

其实，房产证上的日期只能反映房屋所有权人实际取得该物业产权的日期，通常都不是真实房龄。因为房子建好后不一定立刻销售，即使是预售的房子，在交楼后也不一定立刻就能办房产证，这些原因经常会导致几年的误差。此外，如果房子经过几手交易，房产证上的时间更体现不了房龄，因为这是后办房产证的时间，而非房子建好的时间。

【业内建议】

可到房管部门查二手房房龄

沙河口区一家中介公司的经纪人告诉记者，想查真实的房龄，好的办法是到房管部门查询，房屋产权人需要带着产权证去查询。如果买房者觉得麻烦，可以找同个小区的老住户咨询，他们对房龄也较为清楚，但是不一定准确，可能会有误差。签订合同时，好附加关于房龄的书面条款，以防卖家作口头虚假介绍。当发现卖房者恶意隐瞒房屋真实房龄时，购房者有权变更或解除购房合同，并可要求赔偿损失。