任志强：房地产天生就是投资

投资房地产就是买房子？错！不能再继续投资房地产？错！自住房不算投资？错！神马，全都错了？！那房地产该怎么投？有“大炮”之称的中国房地产协会副会长任志强在诺亚财富钻石年会上，与诺亚客户深度交流未来地产投资风向标。

以下观点根据任志强演讲整理：

房地产天生就是投资

投资开发商，还是投资房地产？

房地产投资，这个概念其实指向两种不同的投资方式：一种是指购买房地产基金，这种方式其实投的是房地产开发商；另一种是指购买房产，这是投资土地上的那个房子。

种购买房地产基金的投资方式，投资的是房地产开发商，而投资房地产开发商真正投的是一个生产过程，而并非房地产。开发商是一个城市建设的组织者，我们常常看到有些媒体说房地产开发商是重资产，这其实搞错了，大多数房地产开发商的报表上没有重资产，几乎所有的房子都在流动资金的范围之内，或者在生产建设的过程范围内，在库存范围内，房子卖完了之后就什么都没有了。比如万科，到十月份为止，其2015年的销售额大概有两千亿，但它的报表上几乎没有重资产。而万达的模式就不一样，它帐上大部分是固定资产，所以万达模式属于开发商的重资产模式，而万科模式属于开发商的轻资产模式。

另外一个例子是北京国贸。国贸到现在为止大概有120万到130万的平方米的建成面积，还有国贸四期在建中。但这个项目从开始到现在一平米也没卖过，现在的市值大概一千三百多亿。就是这个不到一平方公里的土地上的房子，现在的市值却和营业额已 过两千亿的万科差不多。

我们可以明显看到这两个差别，一个是每年卖两千亿房子公司，另外是一个持有物业、只做经营的公司。前者已经建了几千几万平方米的房子，而只持有120万平米的房子的后者，其市值和万科差不多是一样的。所以投房地产和投开发商是两回事，人们通常所说的房地产投资，其实更多的是指投资房产。

置业是中国传统的投资行为

传统上中国人把置业叫做家族的投资。比如，故宫就是皇家家族的投资，明清两代中它每年都在不断地扩大和建设；再比如乔家大院，也是经过了几代人的努力才有了今天每年有四百多万人群参观、经济非常大的乔家大院。可以看到中国人在过去的私有财产这时候变成了一个巨大的投资。拥有房产和拥有黄金是中国人几千年来的投资方式，对于安土重迁的中国人来说，房子更是重中之重。

私人自住房也是一种投资

有的人说：“我只有一套房子，自己在住的，怎么投资呀？我没有办法投资。”这是非常错误的概念。大家可以看看，除了房子以外，还有什么东西能够成为拥有巨大杠杆作用的金融工具？比如说要按揭贷款买黄金，这是不可能的事情。

房地产在世界各国都是金融工具，私人自住房也是一种投资行为。我们买房子，像在早期的时候就是用20%的首付获得了80%的杠杆率，而这80%的杠杆率有二十到三十年的周期。这个杠杆作用实际上在货币贬值的过程中产生了一个巨大的。

很多人认识不到，货币其实是一个贬值的过程。十年前的一块钱已经不值一块钱，三十年前我们大部分人的工资只是四十多块钱，但是当时四十块钱已经能够维持一家三口人的基本生活，但是今天的四十块钱只能买一两个蛋糕。如果把二十年后、三十年后的钱拿到今天花，可能就赚了钱了。这个在经济学上叫做锁定未来收入流。

一个人不会知道他未来的收入是多少，也不知道明年、后年、大后年能赚多少钱，更不能去预期二三十年后一个月的工资是多少。如果我们现在按平均每六年到七年工资收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味着什么呢，意味着你的生活水平并没有大幅度地提高，因为货币贬值了，可能贬值都在。所以说，货币贬值和贬值的过程中，按揭贷款至少能把未来收入的一部分锁定，而房子是锁定未来收入流好的办法。

中国人房屋需求在哪里？

中国现在到底还有没有住房需求？我们从住宅需求、办公需求和商业需求来看。

住宅需求

家庭分裂速度越来越快，人口聚集效应明显是住宅需求不断提高的两大因素。家庭分裂简单的意思就是一个家庭有几口人。1985年，我们国家平均一个家庭有3.74个，而现在上海大概平均每户家庭只有2.62人，中国所有城市的数据是每户家庭2.84人，城乡一起统计则是每户家庭3.02人，家庭实际上越来越缩小。我们过去讲究大家庭，越大越好，现在是小家庭，越小越好，现在城市里一个人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一个房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用户需求越来越多。而且家庭分裂速度越来越大，我们大部分地方都在城镇化，社会也在老龄化的过程中，家庭分裂速度在这些过程中对住房需求的提升是越来越高的，而不是越来越低。

人口聚集效应，就是当人口在逐渐向城市聚集的时候，对住房要求也越来越高。有人担心我们会出现像日本20世纪90年代之后出现的房地产泡沫，但是日本出现泡沫的背景是其城镇化已 过了70%，中国城镇化预计还将持续二三十年，这个区别还是很大的。

办公需求

从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是从、第二产业的劳动人口向第三转移的速度决定。当哪个城市的第三产业比重迅速提高的时候，它对写字楼的需求也就越高。现在北京每年第三产业所占比重提高2~3%，每提高一个点就要100万平方米的写字楼，3%就是300万平方米，所以租金是越来越高。