6.8亿平方米 去库存是当务之急

国家统计局日前公布统计数据显示，截至10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，为历年高。几乎同时，习近平总书记在主持召开的中央财经领导小组第十一次工作会议上明确提出：“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”可见去库存已经成为目前楼市重要也是棘手的问题，业内人士认为，近期政府或还将出台具体的去库存措施。

高库存已成为制约楼市发展主要因素

国家统计局的数据显然已经将中国房地产市场高库存的现状体现得淋漓尽致。在库存高企的同时，房地产投资增速连续下滑，截至今年10月份房地产投资跌至2%的增速。今年前十个月，房屋新开工面积下降13.9%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。土地成交总额为5794亿元，下降25.2%。无论房地产投资、新开工还是购置土地等，都显示房地产市场仍处于疲态，其中的主要原因就是库存太高。

大连房地产市场的情况与的形势基本一致。某房地产市场研究机构今年年中时曾发布数据称，大连楼市库存量在1500万平方米左右，理想状态下去化周期至少要3年时间。市场人士的感受也与数据基本一致。某项目营销负责人表示，虽然政策一直在扶持，就前十个月完成的销售任务来看还是与预期存在很大差距。他希望房价不要有太大波动，在年底前，去库存仍是首要任务。他认为房地产市场已由过去高速增长时期进入平稳增长阶段，开发商要做好打一场“去库存持久战”的准备。

开发商首要任务就是去库存

房地产市场的高库存，影响直接、大，也是难受的肯定是开发商。实际上，面对巨大库存，自2014年开始，众多开发商已选择以价换量的方式消耗库存。到了2015年，去库存更是成为开发商口中常讲的一个词。某开发商表示，从某种程度来看，任何时候卖房子都是去库存，去库存是一个永恒的话题。不同的是，高库存背景下的去库存，去化周期长导致现有去化速度显得缓慢。

越是在这种市场状况下，买房者心态愈发理性，迫使诸多开发商不得不在营销上求新求变，不断改变销售策略，挖掘潜在客源。当然，根据开发商资金情况和项目布局不同，方式也有可能不一样，除了主流以价换量搞促销，还有其他诸如优化贷款政策、降低购房门槛、扩大宣传覆盖面、加强老带新等方式。

某项目营销负责人表示，加快去化速度的方式关键在刺激量价关系上，营销要做好氛围。楼市走量通常有三条路，，直接降价促销；第二，做出产品的附加值，配套完善，提高产品品质等；第三，走出去，寻找精准的目标客户群。

除此之外，“全民营销”，尤其是“老带新”的熟人经济已经被众多开发商运用得炉火纯青。总之，市场已经转变，对开发商的前期产品定位能力、人才储备、营销创新、资源整合能力都提出了新的要求。

市场期待更加有利新政策出台

2015年堪称是楼市的政策年，从二、三线城市限购松绑，到首付门槛接连降低；从提高住房公积金使用效率，再到降准降息……一系列鼓励市场合理需求的楼市新政如今已开始发酵，但是楼市自身的调整却仍在继续。有专家表示，高层释放出“化解库存”的信号预示着，新一轮更强的救市政策将可能出台。

从去年以来，降息通道已经全面打开。从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息后，百万房贷20年利息减少幅度高达22.57万。资金流动性的宽松对购房需求的提升有直接作用。将来的金融政策方面将相对宽松。业内人士认为，2016年货币供应量增速应该扩大，延续2014年末开始的相对宽松的态势，有利于房地产企业和购房者。此外，从现在开始，政府还有可能通过财政、金融、税费等政策加大对房地产市场的支持力度，出台减税、降低首付等政策。当然，无论是金融政策的放松还是财税方面的支持，主要房地产政策的目的都是围绕去库存进行。