楼市去库存的关键在于三四线城市的购买力

近，高层喊话“去库存”令地产股出现一波涨幅。11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展；11日，国务院常务会议上，李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”；12日，中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

而日前国家统计局发布的10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，房价比上月上涨的城市个数在减少，房价涨幅也在回落。今年的“金九银十”明显成色不足，前10月商品房销售增速也出现今年来的首次回落。

更值得关注的是，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。两年以来，待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。

而且前三季还有逾7.9亿平方米的住宅新开工，超过48亿平方米的住宅在施工，以及3.7亿平方米的住宅竣工，即便不将在售待售住宅面积计算入内，也意味着未来几年将有约60亿平方米的住宅推向市场。如果按我国人均住房面积30平方米计算，这些待售住房还可供至少2亿人居住。而实际上，截至2014年底，我国城镇存量住房约240亿平方米，户均拥有住房已超1套。

与楼市库存持续上涨相对应的，则是自2013年开始，我国劳动人口占比持续下降。据预测，未来5年，城镇20岁-45岁主要购房群体将下降约10%。即使全面二孩政策推出，房地产业正迎来近5年来宽松的信贷环境，但预计对于5年内楼市库存的积重难返也没有帮助。

目前来看，去库存的难点在于三四线城市。1-10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1-9月份回落0.4个百分点，拉动销售整体下行。以10月新建商品住宅价格为例，深圳以40.5%高居同比涨幅榜榜首，而垫底的湛江则下降了6.5%，两者尽管都在广东，但房价涨幅却相差了47个百分点。

在新一轮土地市场调整当中，三四线城市是两极分化里看似糟糕的一头。一线城市的土地市场交易依然火爆得像南方的艳阳，地王频出；但对于大多数三四线城市而言，它们正在经历着北方的寒夜，漫长无比。

三四线城市的产业发展不足、公共配套资源不足，在年轻人纷纷直接向一二线城市发展、还有很多三四线城市人口向一二线城市转移的情况下，过去几年三四线城市又以大量卖地拉动财政增长，因此其如何通过增强对周边人口的吸引力来消化库存，就成了一个难题。

首先，户籍改革可能只是适当放宽三四线的户口限制，但三四线城市在就业、医疗、教育、消费方面的配套短期内也跟不上。在大多数三四线城市，收入较高的人群全部分布在公务员、国企、教师以及小老板的领域，普通打工的刚需族往往上有老、下有几个孩子，对新建楼盘的购买力很弱。更别提为了儿女升学以及老人医疗，越来越多的三线城市富裕阶层，正在向二线城市迁徙。

而即使二线城市的户籍放开，对于动辄过百万的高房价，其实绝大多数外来人口根本买不起。至于一线城市和重点二线城市，他们的人口负荷早已超过预期，户籍管制放宽的可能性很小。

房地产行业经过十年的高速增长，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，对于综合竞争力相对较弱的大部分三四线城市，虽然一同盖了高楼却仍然因产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力有限。

所以楼市去库存的关键，终还是要落实到三四线城市如何增强对周边人口吸引力。加快户籍改革固然是一方面，三四线城市的公共资源布局更不可少，积极靠拢一二线城市成为他们的卫星城，根据不同城市定位发展不同产业。比如同样是江南古镇，乌镇通过每年2000场的戏剧节成为中国话剧艺术嘉年华的开启者，其旅游地产欣欣向荣。只有这样才是深入解决房地产结构失衡难题的根本之道。

而在短期内，相信随着户籍改革提速，政府还会有很多储备政策促进库存去化加快。比如因城施策的定向回购商品房/商品房建设用地作保障用途，控制土地供给；比如下调交易税费，增加购房的财政补贴，放宽住房信贷政策等。

这些政策虽然能起的作用不大，但地产库存的状况应该不会继续恶化，地产行业不可能出现所谓“硬着陆”的局面。毕竟从统计数据看，到2015年11月中旬，十大城市商品房可销售面积比2014年三季度末下降了0.4%。如果使用施工面积累计增速和销售面积累计增速差，作为库存替代指标，可以发现10月份库存替代指标为-4.7，相对于9月的-4.5有所下降。这一相对乐观的迹象表明，虽然楼市全面回暖有压力，但大范围内去库存的进程仍将继续。