一张图读懂房贷新政 大连100万房可减5.5万营业税

昨日,市场上传的沸沸扬扬的房贷新政和营业税调整的靴子终于落地。央行、住建部、银监会三部委联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房,低首付款比例调整为不低于40%。另外,财政部和国家税务总局也对个人住房转让营业税政策进行了调整,营业税免征门槛由5年变为2年。

业内人士分析,在两项政策的叠加效应下,购房者尤其是改善型置业者的购房门槛和成本将大大降低,可以扩大购房需求,转变市场观望情绪,带动楼市回暖。

算账

100万元房子可减税5.5万

另据半岛晨报报道，按照新政策，以一套售价100万元的房子为例，可减少约5.5万元营业税。从二手房市场角度来看，符合这样条件的房源比例将大幅增加，尤其是对于改善型需求来讲，由于营业税的免征，降低了交易成本，这部分群体就可以卖掉原有房产进行改善或置换。再加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲都将产生强烈的刺激效果。

2009年，国家鼓励普通住房消费，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将二手房免征营业税门槛从5年降至2年。大连则执行的是辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，即在2009年12月31日之前，对二手房免征营业税。不过，2010年1月1日，大连宣布正式终止二手房营业税的优惠，成为个叫停优惠的城市。随着楼市进入深度调整，2014年10月，坊间就有“国家拟将营业税‘5转2’”的消息。但一直未见政策露面。

大连营业税政策变化

根据辽宁省政府关于促进房地产市场发展的意见，大连市自2008年11月1日至2009年12月31日，对单位、个人转让住宅二手房，不受年限规定，暂缓征收营业税。

2010年1月1日起，大连地区个人将购买不足5年的住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购房价款后的余额征收营业税。

说法

贷款未完成审批可按新政策执行

对于正在办理贷款申请手续的购房者而言，二套房贷政策的变化会带来怎样的影响？沙河口区一家商业银行负责人表示，银行一般是以贷款审批结束为时间点。如果贷款人只是递交材料，还没有完成审批，那么就可以要求按新政策执行。但对于通过审批、等待放款的客户就不能更改了。

受国家支持刚需及改善需求的房地产政策方向影响，二套房贷款在银行业务中目前并不突出。去年9月央行对二套房认定标准“松绑”之后，更多的二套房“变身”为首套房，更加压缩了银行二套房贷的占比。现在大连地区各家商业银行受理的房贷客户中，申办二套房贷的客户数量一般仅占申办房贷客户数量的10%以内。

虽然首付降低比例较大，但多家银行对该政策的影响力度并不看好。购买者办理二套房贷款的主要问题是利率，而非首付成数。目前二套房利率水平仍然偏高，对于客户而言，如果还是要求基准上浮10%，估计对市场的影响不大。

数据

3月份，大连二手房交易逐渐回暖。房天下大连二手房数据中心的统计数据显示，3月第4周（3月23日——3月29日），大连二手房住宅挂牌均价出现了环比0.03%的微幅上升，成交均价为10405元/平方米。大连四大主城区二手房成交量为461套， 环 比 前 一 周 上 涨27.70%，二手房成交面积为35240.51平方米，环比前一周上涨了21.86%。

影响

楼市

房龄2-5年二手房更好卖

新政大大降低了二手房的交易成本。沈阳市芒果不动产市场部人士李宏宇表示，以往因二手房未满五年期而需承担较高的交易税额，加上租金年年看涨，让一些二手房持有者转售为租。而二手房购买者选到合适二手房的困难度增高，选择未满5年二手房的意愿迅速降低。新政实施，无疑是对二手房市场的重大利好。以往房龄在5—10年的二手房在市场上颇被看好，而新政实施后，以往因房龄在2—5年而不太吃香的二手房也将“变得更好卖了”。

二手房满两年免营业税 降低购房者负担

除二套房首付比例调整外,房地产营业税也做出了相应变化。昨日中国财政部和国家税务总局30日联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

一般而言,二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上,据链家地产测算,目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税,如果营业税“五改二”政策落地,缴纳营业税的占比可能要降低到8%,整体购房者的负担将会有所降低。

新政如果得到落实,具体到购房者身上,就是真金白银的实惠。“伟嘉安捷”以北京的李先生来举例说明:李先生看中一套2012年的房子,未满五年不是住房,100平米,总价300万,准备用商业贷款购买。在新政未出台前,李先生需要交5.5%的营业税,1%的个税,3%的契税,总共285000元。现在新政出台后,营业税变为免征,至少可以省下165000元,节省下不少的支出。

对于本轮房调政策松绑的组合拳对楼市的影响,郭毅分析,新政的提出将会极大的提振市场信心,对于一线城市来说,房地产市场的交易量将会加速反弹,房价也有望逐步止跌回涨。