正享受优惠利率的 提前还贷未必划算

只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地，这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷。不过业内提醒，对于不同的人，是否提前还房贷，要视具体情况而定。

据悉，有提前还贷打算的吴小姐告诉记者，2009年她买了套房子，当时向银行申请了70万的按揭贷款，利率享受7折优惠，为4.585%，共贷款30年，使用的是每月等额本息还款方式。“一直没有提前还款，是因为相比目前的利率，当时的房贷确实便宜。但我们最近想再买一套，正在看房子房贷新政就下来了，那是否要把贷款先还清，再买第二套房呢？”吴小姐有点为难地表示。

据银行专家计算得知：以目前主流的房贷利率来计算，假设吴小姐购买第二套房的总价是200万元。如不提前还款，按二套房政策购买，首付7成，利率为基准1.1倍，30年，利率为7.2%。购房需首付140万元，贷款60万元，30年共需支付利息约86.8万元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3万元。故吴小姐需一次性支付现金140万元，以后支付利息130.1万元（即第二套的86.8万元+套的43.3万元）。

如果是提前还清贷款余额，再购房按首套认定，需首付3成，按照本市银行当前房贷利率为9.5折计算，贷款30年，利率为6.22%。吴小姐需要还贷款64万。另外，购买新房需要首付款60万元，之后要支付利息169.3万元。故吴小姐需一次性支付现金124万（64万 +60万），以后支付利息169.3万元。“虽然提前还贷使用到的现金比不提前还贷少了 16万元（140-124），但利息却要多付39.2万（169.3-130.1），这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。 ”专家指出，这么一对比，可见在这种情况下提前还款并不划算。

贷款余额较少可考虑提前还贷

某股份制银行理财经理表示，如果手头资金有限，而之前的房贷余额也剩下不多，这种情况当然提前还贷。该理财经理举例道，假设某先生已有一套70多平方米的两居室，尚有10万元房贷未结清，而手头已有了五六十万元的积蓄，打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策，二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清，再买房只要首付三成，他正好钱够用。

专家表示，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。“在办理提前还款时，提前和银行的客户经理沟通一下，先核算一下是否划算。 ”一家国有银行个金部负责人建议，在结清现有贷款后，应确认是否符合首套房的贷款条件。