央行房贷新政影响力渐显 网签下跌实际回暖

在经历了低迷的“金九”之后，作为楼市“银十”开端的“十一”长假备受外界关注。而今年的国庆假期恰逢央行出台房贷新政，楼市表现是否受到政策拉动更是扣人心弦。尽管实时的网签数据显示，今年“十一”黄金周广州楼市成交同比和环比下滑均近五成，但业内人士指出，由于网签滞后及多家开发商抢跑，这一数据无法显示真实成交情况。实际上，广州黄金周一手成交量近2000套，已明显回暖。

数据

开发商：人流比预计增50%

网签数据显示，“十一”黄金周(10.1—10.7)广州全市网签468套，同比去年的820套，下降42.8%，环比9月同期的803套，跌 41.7%。均价11924元/平方米，同比去年9307元/平方米，上升28.12%；环比上月15380元/平方米，跌22.47%。从整体成交套数情况来看，十一区中，仅从化和增城成交破100套，其他区域成交均在100套以下。其中，从化以124套成交名列，越秀区则出现零成交情况。成交价格方面，“十一”黄金周广州全市网签均价为11924元/平方米，同比去年9307元/平方米，上升28.12%。在十一区中，均价的是天河区，网签均价为27337元/平方米。与之相反的是从化，网签均价为7797元/平方米，为十一区中的价格洼地。

从成交量较高的楼盘排名来看，销售十强中近半数楼盘成交均价在万元以内。从化、增城和萝岗等刚需置业热门区域的楼盘，也纷纷推出新货，以特价促销成为今年黄金周表现最为抢眼的旺销大户。不过，业内人士指出，由于网签滞后及多家开发商抢跑，数据无法显示真实情况。而不存在滞后的中介数据则显示，二手房成交套数虽然仍不及去年同期，但环比9月已经出现了明显回升。“这次黄金周，气氛比之前预计的要好，从我们掌握的数据来看，截至10月8日，广州整个黄金周成交套数接近2000套，其中包括下了定金但是没 有签约的，在网签套数上没办法完全显示。”中原地产项目部总经理黄韬表示，往年比较差的黄金周，成交数量大概在1000套左右，好的年份可能有3000—5000套。

有广州开发商表示，黄金周不管是到场人流还是成交情况都比预期表现要好，“我们预期成交量增长10%，人流情况比预计增长50%。”满堂红市场研究部高级经理周峰则透露，今年10月1—7日，经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比去年同期减少12%，但比今年9月同期增加 8%。“受央行房贷政策的驱动影响，二手看楼客户数量明显增加，七天假期的二手看房客户比今年9月同期增加26%，其中尤以海珠、白云两区居多。”

分析

房价不会大涨，第四季度成交量将放大

国庆长假前夕，央行推出“认贷不认房”新政，接着便有了广州近期将放松限购的重磅传闻。尽管“利好”消息不断，但业内人士称，未来房价上涨难度较大。据统计，截至9月，广州十一区未售套数为144125套，相比去年同期115585套同比大增24.69%；可售面积为19168587㎡，相比去年同期15635794㎡同比大增22.59%，向2000万㎡进军。房地产经济研究院院长龙斌认为，第四季度成交放量应该是大概率事件，不过，房价可能不至于大涨。

“从阳光家缘10月3日的数据看，广州十一个区可售量、未售量分别达到1006万平方米、1913万平方米，几乎接近2011年存量的两倍，比 2013年3月的存量增加52%。”龙斌表示，近期去库存仍然是市场的主基调。个别性价比高、品牌影响力好的楼盘如果前期价格调整幅度过大，利用这次利 好，略微回调价格，可能会增强市场信心，不至于影响销售。如果贸然大幅度提价反而不利于激活市场。

 展望

“刺激”能否继续？

事实上，除了近期出台的房贷新政策，随着今年以来楼市的低迷，不少实行限购的二、三线城市逐渐放开政策，松绑楼市。尽管在国庆节前夕传出放开限购的三亚否认了传闻，但截至目前仍在执行限购政策的除三亚外，仅剩北上广深等四个一线城市。取消限购让不少城市在短时间内尝到了“甜头”。以于9月21日取消限购的南京为例，根据市场机构统计，限购政策取消后周的成交水平立即涨至2017套，几乎相当于整个9月成交量的一半。而在刚刚过去的国庆长假期间，南京更是创造出日均卖房超400套。

“此次央行的松绑对市场的信号意义非常大。”中原地产首席分析师张大伟说，从整体效果看，这一政策将会提振市场信心，但楼市反弹的幅度实际结果依然要看后续信贷释放情况，如果再出现一两次定向或者全面的降低存款准备金率等政策，楼市恐怕还会出现更大幅度的反弹。但同时，也有不少分析人士持谨慎态度。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，虽然新政策对当前市场是重大利好，但出于购房者自身资金实力受限、银行自行把握贷款利率下限等因素，市场各方也不应过于乐观，其对楼市成交、“去库存”的实际效果，仍然有待市场观察。