松绑限购不如摆脱对土地财政的依赖

根据中指院实时公布的数据显示，2014年上半年规模房地产市场量价双双回落。价格方面，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%;二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%。成交量方面，上半年，一线城市月均成交量为5 1万 平 方 米 ，同 比 大 幅 下 降31.4%;二线代表城市月均成交量为56万平方米，同比下降15.5%;三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。

当前我国楼市已经进入调整期，购房者和开发商的预期发生变化，不少城市出现量价齐跌的现象。在此背景下，一些地方政府出现政策松动迹象，频频通过放松限购等手段刺激楼市。就在呼和浩特市成为直接给楼市松绑的城市之后，济南市也放松了对楼市的限购令。但是专家普遍认为，短期剌激只能延后这些城市房价调整的时间，但解决不了任何根本问题。

笔者认为，各地方政府之所以要救市，原因有三：一是因为高房价能带动高地价，只要房地产业兴旺，当地的GDP也会无比靓丽。二是按照财政部公布的数据，一季度地方国有土地使用权出让收入为1.08万亿元，而同期地方财政收入（本级）为1.95亿元，“卖地”收入已占地方本级收入的55%。正是由于对土地财政的依赖，使得地方政府更倾向于运用“有形之手”干预市场运行。三是今明两年地方政府平台债务集中到期，如果土地出让收入骤降，可能会影响到地方政府的偿还债务的能力。

您可能感兴趣的研究：

2014-2018年中国别墅行业市场前瞻与投资战略规划分析报告2014-2018年中国房地产中介服务行业市场前瞻与投资战略规划分析报告2014-2018中国科技地产行业发展模式深度调研与投资机会分析报告2014-2018年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告2014-2020年中国商业地产行业商业模式与投资战略规划分析报告2014-2018年中国房地产电子商务行业市场前瞻与投资规划分析报告更多研究报告>>

但是在当前部分城市库存量高企、消化周期较长的背景之下，如果再度运用行政手段干预市场运行，却仍然无法解决困扰我国房地产发展的根本性问题，房地产业的运行应该由市场来决定，而对于地方政府应该通过楼市调整的大好时机，摆脱对土地财政的过度依赖。

首先，面对一些城市的商品房库存积压严重、市场实际需求不足、房价下行压力较大的城市，当务之急应是如何化解供给过剩的问题。现在首要任务是放缓甚至暂停土地出让，及时消化库存，而不是增加土地的推出进度。

而对于有效需求不足的城市，应该重点放在如何吸引合理购房需求，加快完善产业和基础设施的配套。对于需求量较大的一二线城市，则需要加快保障房的供应规模，合理引导房价涨跌预期，避免市场出现大幅波动。

再者，通过进一步的分税制改革，使地方政府摆脱对房地产的依赖度。一直以来，中央和地方在税制上的分配上存在较大弊端，中央拿大头，地方政府拿小头，这就造成了职权和事权的失衡，地方政府分到的税收比例过小，却要负责地方众多的事务开支，实在入不敷出时，只能依赖土地财政收入来解决。所以中央和地方在分税制方面分成比例应该作出适当调整。

此外，中央政府应该取消GDP作为考核地方政府业绩的指标，将更多民生保障、环保治理等领域的参数加入其中，这样一方面各地方政府就不用争着比赛谁的GDP增速更高，从而摆脱对土地财政的过度依赖，把更多的精力用在民生保障等领域。另一方面在摆脱对房地产依赖之后，地方政府会更加重视实体经济的发展，从而使地方GDP的质量更上一个台阶。

最后，除了进一步分税制改革，适当调整地方政府与中央分成比例之外，房产税的推出也必不可少。目前40个城市的信息征询系统已经建立，房产税扩围已经定局。房产税不仅是对调整房价泡沫有着较为明显的效果，更关键的是房产税的推出，为地方政府开僻新的税源，这样可以让其摆脱对土地财政的依赖。

在央行的货币政策没有大幅放宽之际，各城市即使通过取消限购令来救市的作用也不会太大，但是看到各地急吼吼的救市举措，我们可以发现各地方政府对土地财政的依赖度之高是前所未有的。如何使地方政府摆脱对土地财政的依赖？我觉得一方面需要地方政府立刻斩断对土地财政的“念想”，暂停或合理供地，以便消化库存。并且改革对官员考核的指标体系。另一方面进行进一步进行分税制改革，调整中央与地方收入分配比例，以及开征房产税，以增加地方财政的收入，避免发生债务危机。所以松绑限购令倒不如摆脱对土地财政的依赖。