中国房地产业正处于结构性拐点？

6月30日，中指研究院实时数据显示，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50％，为连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。

无独有偶，根据中指院实时公布的数据显示，2014年上半年规模房地产市场量价双双回落。价格方面，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%;二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%。成交量方面，上半年，一线城市月均成交量为5 1万平方米，同比大幅下降31.4%;二线代表城市月均成交量为56万平方米，同比下降15.5%;三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。

对此，外资机构也集体唱衰也为中国楼市抹上了悲观的色彩。6月，穆迪宣布将中国房地产业预期从此前维持了18个月的稳定，调整为负面。投行巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。而瑞银更是指出，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的下行风险，中国的房地产市场正面临历史性拐点。

面对外资机构对中国楼市的集体唱空，住建部专家表示反对，他们认为：一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最以高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场来分析难免有些偏颇。另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。比如，一份外资机构研究报告称2013年中国城市竣工住房面积达25.96亿平方米，比国家统计局数据高出一倍多。若据此计算，自然会对市场走势的判断出现偏差。

目前，国内专家虽然大多对中国楼市价格已面临拐点已经没有太大分歧，但是接下来中国楼市面临的是“小拐点”还是“大拐点”？下跌是正常的市场调整，还是断崖式的暴跌开跌？房价下跌是否会却带来金融风险？存在着较大分歧。

中国房地产正面临结构性拐点

本次房地产的调整，与以往几次周期性调整并不相同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-2011年的房地产下滑均发生在宏观政策调控和房地产政策骤然收紧之时，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。所以一连涨了12年的房地产的结构性调整已经开始。这主要从以下几个方面来观察。

首先，商品房库存创下新高。数据显示，当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中，武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月，而西安、杭州、天津的去化周期则超过两年，北京的库存也在近期突破了8万套大关，为近两年的新高。上海新建商品住宅的库存已经达到1118.5万平方米，也创出历史的新高。

再者，在需求端，由于产业配套不足、户籍门槛阻碍，使得城镇化进程偏慢，需求增速放缓。很多二三线城市表现出“人口净流出”，这极大削弱了购房需求。同时随着市场调整的开始，不少购房者转为观望，这也进一步加剧了需求颓势。

其三，价格因素成为市场调整的诱因，特别是在一线城市。近几年来，一线城市房价上涨迅速，去年的同比涨幅甚至超过20%，为有统计以来的首次。当房价长期背离居民购买力之后，成交量势必难以持续，价格也会出现明显回调。

最后，近期M2的增速一直控制在13%左右，这与银行贷款飙升的2009年，M2的涨幅为28.4％，房价的涨幅竟然高达23.2％相比，相去甚远。这一方面说明，商业银行出于风险的考量，对房地产业的个人贷款、开发贷视同鸡胁。另一方面，银监会为了避免再次出现“钱荒”，也加大了同业业务的监管力度，未来银行的信贷资金通过表内资产表外化的途径流向房地产业的大门已经关闭。